Team Up Group працює на перетині двох контрастних середовищ: урбаністичного Львова та рекреаційних Карпат. У місті компанія реалізовує проект Woodside – камерний чотириповерховий будинок поруч із лісом. Натомість у горах, неподалік Славська, девелопер створює клубне містечко Veres Hill, що функціонує як автономний простір для відпочинку, оренди та довгострокової капіталізації.
Про логіку цих проектів, відповідальність девелопера і небезпеку «бездушних квадратних метрів» говоримо з Миколою Тимоцком, засновником Team Up Group.
Ви будуєте Veres Hill у селі Тухля, що входить до Славської селищної громади. Якщо відійти від маркетингових кліше про «красу Карпат», у чому полягає привабливість цього регіону для бізнесу?
Наш головний офіс розташований у Львові, і зараз ми спостерігаємо процес, характерний для всіх великих міст. Львів розбудовується та поступово розширює зону свого впливу. Ми вже фактично говоримо про формування двомільйонного регіонального хабу. Разом із містом змінюється й уявлення про відстань. Те, що раніше сприймалося як окрема поїздка в гори, сьогодні дедалі частіше стає частиною звичного ритму життя. Відповідно, Карпати стають дедалі ближчими для міського жителя.
Славський регіон у цьому сенсі має сильну позицію. Я можу поїхати туди зі Львова двічі на тиждень: вранці сів, поїхав, увечері повернувся – і не відчуваєш, що це далека подорож. Для львів’янина це вже не формат «раз на рік у гори», а потенційно регулярний сценарій вихідного дня. Велике місто формує попит на житло та сервіс, і разом з цим зростає інвестиційний інтерес.
Крім того, тут сходяться важливі інфраструктурні лінії: траса Київ – Ужгород, залізниця. Є ще стратегічна перспектива: майбутнє «Мале карпатське коло», яке має з’єднати Львівську, Івано-Франківську та Закарпатську області.
І дуже важливо, що потенціал локації не зводиться до одного курорту. Поруч є Goro, є Плай, які формують основу для потужної курортної агломерації.
Потенціал Славського регіону набагато ширший за масштаб будь-якого локального проекту, і Veres Hill капіталізується не від однієї точки тяжіння, а від розвитку всього регіону.
У покупця будинку в Карпатах часто є страх: купити «коробку на горі» без життя навколо. Що у Veres Hill має зняти цей страх?
Від моменту зведення перших будинків ми почали думати не лише про те, як їх збудувати, а й про те, як дати комплексу життя. Потрібно було забезпечити заселення, сервіс і стандарти на майбутнє. Бо коли житловий фонд збільшується, збільшується і рівень відповідальності. Тому для нас управління не було додатковою опцією. З перших двох будинків ми почали створювати команду, яка відповідатиме за заселення, сервіс і стандарти. Саме ця команда стала ядром нашої власної управляючої компанії Comfortvill.
Людина, яка купує на котловані чи фундаменті, фактично купує довіру.
Зараз, коли в нас уже 12 готових будинків здаються в подобову оренду, ми чітко розуміємо масштаб. Наступного року їх буде 19. За цей дворічний цикл ми сформували сильну команду та збудували власну господарську інфраструктуру.
Без цієї операційної частини рекреаційна нерухомість не стане повноцінним продуктом. Для інвестора це важливо: він купує не тільки стіни й дах, а й систему, яка має вміти залучати гостей і підтримувати якість відпочинку.
Ми маємо статистику за два роки, і чесно говоримо: вона ще не ідеальна через «будівельний фактор» – триває зведення ресторану та банного комплексу. Якщо ти позиціонуєш тишу і спокій, а поруч іде будівництво, це впливає на заселення, ціну, перерви в роботі. Але навіть із цим фактором сезонне завантаження досягає близько 70%. Після завершення активних будівельних робіт комплекс вийде на свою чисту проектну потужність.
Чого Карпати навчили вас як девелопера ще до того, як ви почали будувати у Львові?
Карпати дуже швидко вчать системності. У Львові багато речей можна вирішити буквально за годину: зателефонував, знайшов техніку, замовив матеріали. У горах так не працює. Тут усе залежить від підготовки. Погода, рельєф, відсутність підрядників та техніки, а часто – взагалі повна відсутність інфраструктури, яку нам самим доводиться продумувати.
Після Карпат девелопмент у Львові сприймається як відпочинок. Квартира – це простіший для ринку продукт: чек менший, аудиторія ширша. У Карпатах ти продаєш не просто метри. Ти продаєш спосіб життя і маєш відповісти одразу на двадцять конкретних питань: про фундамент, стіни, ремонт, заселення, дохідність тощо. Якщо ти на них не відповідаєш – ти не продаєш.
Ви будуєте під власним ім’ям. Що це змінює у рішеннях?
Людина, яка купує на котловані чи фундаменті, фактично купує довіру. Вона бачить візуалізації й слухає менеджера, але звідки їй знати, що через два роки буде саме так? Тут я маю брати відповідальність на себе і своїм ім’ям гарантувати: буде так, як ми пообіцяли. Довіра і репутація виникають не з логотипу. Вони виникають тоді, коли є здані об’єкти, коли людина може приїхати, пожити, побачити і відчути, з чого це зроблено.
Перейдемо до вашого львівського проекту – клубного будинку Woodside. Сьогодні багато новобудов у Львові називають бізнес-класом. Які ознаки у Woodside мають підтверджувати цей клас після заселення?
Бізнес-клас не є офіційною будівельною нормою. Немає такого у ДБН (Державні будівельні норми – прим. ред.), де написано: це комфорт, це бізнес, це преміум. Для мене бізнес-клас – набір рішень, які створюють житло, в якому тобі самому хочеться жити.
Перше, на що я дивлюся, – кількість квартир на поверсі. Якщо їх більше п’яти, мені вже складно говорити про бізнес-клас. Друге – ліфт. На перший погляд це базова річ, але є багато трьох- чи чотириповерхових проектів, де його взагалі не ставлять. І якщо ліфт встановлено, то це має бути не технічна формальність, а рішення, що відповідає рівню будинку.
Для мене це і є бездушний девелопмент - коли функція не доведена до кінця.
Далі – вхідна група. Не просто прохід у будинок, а продумана дизайнерська зона: місце для відпочинку, поштові скриньки, поштомат, місце для велосипеда. Це речі, якими люди користуються щодня, тому вони не можуть бути випадковими. Для мене важливо, щоб коридори на поверхах мали природне світло, щоб сходові клітки мали вікна. Важливий підземний паркінг як простір подвійного призначення: із санвузлом, обігрівом і можливістю нормально перечекати тривогу з дітьми.
Потім ідуть планування. У Woodside ми не хотіли робити однотипний набір квартир. Є квартири з терасами, балконами, різними сценаріями життя.
І, звичайно, фасад, вікна, двері, ландшафт. Буває комплекс на двісті квартир, де дитячий майданчик виглядає як випадкова покупка з будівельного гіпермаркету. Функцію формально закрили, але це не бізнес-клас. Краще зробити менше, але якісніше.
Не треба забувати й про локацію. У Woodside це найбільша перевага: тиха частина міста, котеджна забудова поруч і пряме сусідство з Винниківським лісопарком.
Яке рішення у Woodside найменш очевидне для покупця, але найважливіше для якості життя?
Малоповерховість. 100%. На перший погляд покупець може не одразу зрозуміти, наскільки це важливо. Але ми будуємо чотири поверхи там, де можна було б зробити шість чи сім. І тоді замість 66 квартир ти отримуєш умовно 140 квартир на ту саму площу землі.
А це вже зовсім інше навантаження: на територію, на вхідну групу, на паркінг, на ліфт, на двір, на відчуття приватності. Коли в будинку 66 квартир і 66 паркомісць, коли на поверсі небагато сусідів, коли не треба чекати на ліфт, ти отримуєш зовсім інший рівень побутового комфорту.
Це рішення можна було б «оптимізувати» заради більшої кількості метрів. Але тоді зникає клубний формат. А для нас саме він є ключовим.
Що в сучасній українській забудові вас особисто дратує найбільше?
Мене найбільше дратує, коли проект втрачає душу. Це часто трапляється у великих забудовників, коли для компанії це вже п’ятий, двадцятий проект, і треба продати метри, а що буде з середовищем після цього – питання другорядне.
Звісно, на ринку є круті приклади девелопменту з комплексним мисленням – київські проекти Файна Таун чи Respublika, в яких детально опрацьовано та доведено до ладу кожен клаптик території площею понад 6 гектарів. Але у Львові, на жаль, мало забудовників мислять такими категоріями.
Один із проявів такого безсистемного підходу – хаотичний продаж комерційних площ. Забудовник проектує два поверхи комерції, але продає їх просто як безликі «квадратики» без жодного концептуального контролю. У результаті людина купує дорогу квартиру в гарній локації, очікуючи, що внизу буде затишний ресторан, а туди заходить жорсткий продуктовий дискаунтер. Проект моментально втрачає статус і капіталізацію. Для мене це і є бездушний девелопмент – коли функція не доведена до кінця.
Продуманий будинок має виділятися в місті чи поводитися стримано щодо середовища?
Не думаю, що є одна відповідь на всі випадки. Якщо це окремий будинок, він може бути домінантним. Якщо це вставка на історичній вулиці, мені подобається європейський підхід, коли поруч зі старою, добре відреставрованою архітектурою зʼявляється чесна сучасна вставка – скло, метал. Гірше, коли нове починають ліпити під старе. Це часто виглядає нечесно.
Якщо ми говоримо про житловий комплекс, мені ближча стримана європейська архітектура: не кричуща, бажано малоповерхова. Мені подобаються двори без машин, якісний ландшафт, продумана логістика, нормальні пішохідні й транспортні шляхи, спортивна та дитяча інфраструктура. Але ключове питання не в тому, чи кричущий будинок, чи тихий. Ключове питання завжди одне й те саме – чи продумана функція?
Варто віддати належне Львівській міській раді – вона зараз є абсолютним лідером в Україні за кількістю відкритих архітектурних конкурсів на земельні ділянки. Перед тим як розпочати будь-яке будівництво, проводиться жорсткий конкурс серед провідних архітектурних бюро України та Європи. І девелопер, який заходить на ділянку, зобов’язаний суворо дотримуватися концепції-переможця. Крім того, міський генплан та детальні плани територій в історичних ареалах дуже чітко приземляють амбіції забудовників. Ти не можеш знайти клаптик землі на бічній вулиці й вигнати там 27 поверхів просто тому, що тобі так схотілося. Регламент чітко каже: висотна позначка – 22 метри. І ти зобов’язаний поважати місто, граючи за цими правилами.
Woodside через 15 років – що буде ознакою того, що проект вдався?
Для мене все доволі просто. Є будинок, і потрібно послідовно відповісти на всі питання, які впливають на життя людини в ньому. Якщо ти відповів на ці питання та якісно виконав заплановане, життя там буде комфортним. Не треба вигадувати щось надзвичайне. Якщо через 15 років будинок залишиться зручним для життя, отже, проект справді вдався.
